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会社概要

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会社名 株式会社マージング・ポイント
所在地 東京都千代田区一番町2-7
代表取締役 田中道昭
設立年月日 2006年6月
資本金 1,000万円
業務内容  主な業務内容
①ミッション・ビジョン・バリュー・戦略の策定
②中期経営戦略・経営戦略・事業戦略の策定
③ミッション・ビジョン・バリュー・戦略の実行支援のための教育研修
④リーダーシップ×マネジメント等の教育研修
取引銀行  東京三菱UFJ銀行本店
主要取引先 小売、流通、製造業、サービス業、医療・介護、金融、証券、保険、テクノロジーなどの上場企業及び中堅企業
執筆活動  「ニューズウイーク日本版オンライン」連載
「プレジデントオンライン」連載
「東洋経済オンライン」筆者ページ
講演活動  「アマゾンの大戦略」、「アマゾンvs.アリババ」、「アマゾンvs.グーグル」、「ミッションの経営学」、「人・組織・リーダーシップの経営学」、「セルフリーダーシップ」、「実戦マーケティング戦略講座」

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商業施設のプロデュース手法

商業施設プロデュースの全体構造

本稿では、商業施設のプロデュース手法の全体構造を紹介していきたい。

図表1は、商業施設プロデュースの全体構造だ。通常のプロジェクトにおいては、「分析・洞察」、「構想・戦略策定」、「企画・詳細設計」の3つのフェーズに分けてプロデュース業務を行っている。商業施設のプロデュースは、プロデューサー、クリエイター、デザイナー等のインスピレーションやアイデアで生み出されているものと誤解されることも多い。もっとも、実際には、商圏分析に代表される顧客・マーケット分析、競合他社・競合プロジェクト分析、各種のリスク分析や、実績に基づいた洞察を踏まえて、構想や企画がなされていることを指摘しておきたい。

Highest & Best Useの視点

 商業施設のプロデュースにおいても、オーナー企業、テナント企業、消費者等の目的や様々な制約要因を徹底的に洗い出し、業務プロセスや実際のプロデュース作業のなかに盛り込んでいくことが重要だ。規制上が現実上の制約要因チェックも見逃さない点だ。

商業施設プロデュースの本質は、企業価値最大化や不動産価値最大化にあり、経営資源を有効に投資し、投資のために最適なテナントミックスやタイプを考えることが大きな役割の一つだ。不動産事業でもある商業施設をプロデュースしていく上でも重要となる視点として、Highest & Best Useというコンセプトを紹介しておきたい。これは、図表2の通り、Highest Use(価格が最高になる活用)とBest Use(最有効活用)の両者をミックスさせ、価格が最高になるのとともに当該サイトにおいても最適な活用方法となる不動産事業をプロデュースすることである。即ち、商業施設も不動産事業である以上、まずは対象となる土地において何がHighest & Best Useとなるのかを検証することが先決であり、商業施設に適さない場所で事業を遂行することのないようにすることが重要だ。

プロデュースと一体のリーシング戦略

商業施設や複合施設プロジェクトを成功に導くためには、企画の段階からプロジェクト・コンセプトを明確化し、魅力的なテナント企業を誘致、施設全体の魅力度・集客力・ブランド力を高めていく努力が不可欠だ。即ち、「ハードだけの設計や企画を行い、後からローシング、しかも企画者は企画のみで実際のリーシングは別の下請け業者後で担当」という従来型の不動産開発のビジネスモデルでは、当初予定した経済性を確保できるかは不透明だ。「ハード施設戦略」×「商業部門戦略」×「住宅部門戦略」等の複合的な視点、出口戦略としての入り口戦略、プロジェクト・コンセプト策定と同時に実施するキーテナント確保が、商業施設や複合施設プロジェクトの重要ポイントだ。

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友アンド愛創業者・牛久保洋次氏、ライフネット生命・出口治明氏とのセミナーに講師として参加

3月12日に開催される以下のセミナーに、友アンド愛創業者・牛久保洋次氏、ライフネット生命・出口治明氏ととともに、講師として参加させていただくことになりました。大変恐れ入りますが、お申込は直接主催者までお願い申し上げます(上の写真の通り終了いたしました)。

 

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