口戦略

商業施設のプロデュース手法

商業施設プロデュースの全体構造

本稿では、商業施設のプロデュース手法の全体構造を紹介していきたい。

図表１は、商業施設プロデュースの全体構造だ。通常のプロジェクトにおいては、「分析・洞察」、「構想・戦略策定」、「企画・詳細設計」の３つのフェーズに分けてプロデュース業務を行っている。商業施設のプロデュースは、プロデューサー、クリエイター、デザイナー等のインスピレーションやアイデアで生み出されているものと誤解されることも多い。もっとも、実際には、商圏分析に代表される顧客・マーケット分析、競合他社・競合プロジェクト分析、各種のリスク分析や、実績に基づいた洞察を踏まえて、構想や企画がなされていることを指摘しておきたい。

Highest & Best Useの視点

　商業施設のプロデュースにおいても、オーナー企業、テナント企業、消費者等の目的や様々な制約要因を徹底的に洗い出し、業務プロセスや実際のプロデュース作業のなかに盛り込んでいくことが重要だ。規制上が現実上の制約要因チェックも見逃さない点だ。

商業施設プロデュースの本質は、企業価値最大化や不動産価値最大化にあり、経営資源を有効に投資し、投資のために最適なテナントミックスやタイプを考えることが大きな役割の一つだ。不動産事業でもある商業施設をプロデュースしていく上でも重要となる視点として、Highest & Best Useというコンセプトを紹介しておきたい。これは、図表２の通り、Highest Use（価格が最高になる活用）とBest Use（最有効活用）の両者をミックスさせ、価格が最高になるのとともに当該サイトにおいても最適な活用方法となる不動産事業をプロデュースすることである。即ち、商業施設も不動産事業である以上、まずは対象となる土地において何がHighest & Best Useとなるのかを検証することが先決であり、商業施設に適さない場所で事業を遂行することのないようにすることが重要だ。

プロデュースと一体のリーシング戦略

商業施設や複合施設プロジェクトを成功に導くためには、企画の段階からプロジェクト・コンセプトを明確化し、魅力的なテナント企業を誘致、施設全体の魅力度・集客力・ブランド力を高めていく努力が不可欠だ。即ち、「ハードだけの設計や企画を行い、後からローシング、しかも企画者は企画のみで実際のリーシングは別の下請け業者後で担当」という従来型の不動産開発のビジネスモデルでは、当初予定した経済性を確保できるかは不透明だ。「ハード施設戦略」×「商業部門戦略」×「住宅部門戦略」等の複合的な視点、出口戦略としての入り口戦略、プロジェクト・コンセプト策定と同時に実施するキーテナント確保が、商業施設や複合施設プロジェクトの重要ポイントだ。

タグ：

分析  商業施設  戦略  ポイント  テナント  商圏  経営  商圏分析  企業  重要  不動産  ビジネス  リーシング  手法  商業  方法  集客  顧客  プロデュース  策定  実際  競合  活用  施設  プロセス  対象  要因  マーケット  集客力  コンセプト  成功  紹介  消費者  事業  競合他社  図表  同時  www  目的  プロジェクト  モデル  テナントミックス  視点  価格  企画  洞察  指摘  全体構造  戦略策定  構造  業務  複合施設  実施  段階  部門  作業  プロ  詳細設計  構想  point  プロデューサー  価値  不動産事業  実績  他社  徹底的  本質  投資  不可欠  企業価値  明確  キーテナント  代表  各種  オーナー  詳細  通常  リスク  以上  最適  サイト  担当  全体  役割  本稿  誘致  最大  努力  タイプ  施設全体  merging  ブランド  明確化  Use  消費  住宅  予定  確保  Best  Highest  活用方法  開発  有効  魅力度  当該  制約要因  経営資源  魅力  出口戦略  出口  従来  最高  見逃  タイ  複合  魅力的  遂行  ミックス  検証  業者  アイデア  有効活用  両者  sr  ビジネスモデル  ハード  誤解  口戦略  設計  チェック 

分析・洞察１１．入口戦略分析

タグ：

www  point  merging  sr 

分析・洞察１２．出口戦略分析

タグ：

www  point  merging  sr