定性分析

商圏分析の手法と実際

商圏分析の意義

ショッピングセンター、アミューズメント施設、温浴施設、複合施設等の商業施設においては、オフィスビル等の一般的な不動産物件タイプと違って、建物への入居者やテナント付けを行っていくばかりでなく、入居した後でも施設への一般顧客への集客という行為が不可欠となるのが大きな特徴だ。このようなことから、これらの商業施設の新規開発やリニューアル戦略を構築する際には、商圏分析というプロセスが重要になる。

商圏分析は、より具体的には、来店者予測、売上予測、競合分析、出店戦略等の中核を占める作業だ。また既存施設のリニューアル戦略策定の上でも、既存店の再生や売上改善のためにも重要であり、この段階でのより妥当性の高い分析が、実際の運営後の成否を大きく左右すると言っても過言ではないだろう。

本稿では、商業施設における商圏分析の手法と実際を紹介していきたい。

商圏の特性と分類

　商圏とは、日常的に消費者が来店できる地理的範囲のことであり、そのなかに分布している消費者の数を商圏人口と言う。施設所在地の都道府県や市町村等の行政単位人口ではなく、自動車や徒歩での移動時間で地域を区分するのが正確な方法だ。

　商圏は、対象となる商業施設や個店の商品・サービスの特性によって分類される。商品・サービスの最も典型的な分類としては、最寄品・買回品があり、前者は一般の家庭で日常的に使っているもの（食料品、医薬品、金物等）、後者は品質・デザイン・価格などをよく比較して購入するようなものを指す。これに準じて、最寄商圏とは最寄品を買いに来る消費者が住んでいる範囲をいい、買回商圏とは買回品を買いに来る消費者が住んでいる範囲をいう。

このようなことから、商圏規模は施設や店舗の業態や規模によっても大きく異なる。日常的に利用するスーパーマーケットの場合、一般的には、駐車場付きで自動車で5-10分程度、なければ自転車で5-10分程度となる。コンビニエンスストアの場合には、その特性からさらに商圏は狭くなり、通常は徒歩で5-10分程度となる。一方で、都心のターミナル駅付近に立地する百貨店の場合には、電車や自動車で30分－1時間程度と商圏は広くなる。

　1次商圏、2次商圏、3次商圏との分類も一般的だ。もっとも、この階層区分については、対象となる商業施設や店舗によって範囲が大きく異なるから注意が必要だ。例えば、最も重要な対象マーケットとなる１次商圏は、通常商圏内消費需要の30%以上を吸引している地域を指すが、先の通り、店舗タイプがコンビニエンスストアなのかデパートなのかなどによって範囲は大きく異なるわけだ。

商圏分析の手法とポイント

商圏分析手法のモデルとしては、古典的なものとして、ライリーの法則やハフモデルなどがある。これらの商圏分析モデルは、「ある消費者がある商業施設を選択する確率は、売場面積に比例する一方、二者間の距離に反比例する」との考え方を前提にしているのが特徴だ。実務的には、これらの商圏分析モデルを活用しながらも、それぞれの商業施設の特性や規模等に応じて、様々な定性分析や定量分析を実施していくことになる。

商圏分析、来店者予測、売上予測等において大きな影響をもつものとしては、以下の要因が指摘される。

①店舗面積

②建物構造

③視認性

④動線

⑤駐車場台数

⑥施設へのアクセスやアプローチの難易度

⑦店舗前交通量（ポイント規模）

⑧競合状況

⑨対象マーケットの規模

⑩対象マーケットの特性

商圏分析の実際

商圏分析の手法やデータベース等は非公開であることが多いが、ここでは参考として、温浴施設における商圏分析の実際の一部を紹介したい。

（１）商圏人口の算定

対象となる温浴施設の商圏人口を算定する。その方法としては、簡易的に地図を使ったり、自動車で実測するなどがある。もっとも、「施設から半径2キロ」のように地図を使う方法はあくまで簡易的なものであり、実際の商圏は地形・構造物等の存在・交通状況等によりかなりいびつな形となることに注意が必要だろう。

（２）対象施設の評価

上記の商圏分析の手法とポイントで指摘したような点も含めて、対象となる温浴施設の評価を行う。温浴施設の場合には、店舗面積、駐車場台数、視認性、施設へのアクセスやアプローチの容易さ、競合状況が特に重要だ。

（３）来店者予測

多店舗展開している温浴施設事業者や実績を有するコンサルティング会社などでは、過去の実績に基づくデータベースを保有している。特に、会員組織をもつ事業者では、実際の会員のデータから来店者予測を行っており、相対的に高い予測精度となっている。典型的な来店者予測の算式は以下の通りである。

来店者予測＝商圏人口×顧客化率×来店頻度

　　商圏人口：上記（１）で算定

　　顧客化率：対象となる施設に経常的に顧客となる割合。上記（２）等で算定

　　来店頻度：対象となる施設に1ヶ月当り来店する頻度。上記（２）等で算定

ちなみに、温浴施設の場合においては、1次商圏とは自動車で５分以内を指すことが一般的であり、Ａクラスの施設の場合には、顧客化率30%、来店頻度１．２回が標準値となる。温浴施設の成否は、5分以内商圏の人口、対象施設の水準、競合状況が大きな鍵となっている。

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より有利な銀行借入を行うためのポイント

多くの中小企業にとっては、引き続き銀行借入が最も重要な資金調達の手段です。銀行の経営環境も大きく変化し貸出先の選別が進められてきているなか、より有利な銀行借入を行っていくためには、銀行による格付制度の仕組みを理解した上で、自社の格付を向上させていくことが重要です。

銀行の貸出審査の仕組みを理解する

多様な資金調達の手段を確保していくことがより重要となってきているなかで、多くの中小企業にとっては銀行借入が唯一のものとなっているのも事実です。より有利な銀行借入を行っていくためには、銀行と会社間に存在している情報の非対称性を克服していくことが重要ですが、まずは銀行の貸出審査の仕組みを理解することがその第一歩となります。

銀行は取引先の格付を行っている

格付というと大企業向けの制度だというイメージをお持ちの方が多いのですが、銀行では従来からの審査制度を大幅に変更して取引先に対して行内格付を付与する審査体制を導入しています。また最近では、この格付にしたがって貸出金利の水準や貸出対応を決定するようになってきており、これらの仕組みをよく理解しておくことが企業の経営者や財務担当者の喫緊の課題となっています。

格付の仕組みを理解する

多くの銀行では、定量分析項目と定性分析項目からなるスコアリング点数の合計点と総合評価にもとづき、取引先を１０前後の格付に分類しています。格付制度が導入されたばかりの頃はスコアリング合計点だけで機械的に格付を決定していた銀行も多かったようですが、その後金融庁の行政指導もあり、現在では定性面も踏まえた総合評価が重視されるようになってきています。もっとも、実際の格付結果をみると、定量分析項目が最終的な格付の水準により大きな影響力をもっていることに十分留意することが重要です。

定量分析（財務分析）の仕組みを理解する

会社の定量分析を行う上で業界固有の財務指標が考慮される一方で、基本的には業種間で分析手法に大きな違いはないことをまずは認識してください。定量分析は、会社の決算書等から安全性、収益性、成長性、返済能力等が財務評価されることを主な内容としています。銀行による格付はいわゆる「信用（力）格付」であり、対象となる会社が十分な借入金返済能力を有しているのかという点が最終的に最も重視されることとなります。特に重要な財務変数としては、営業からのキャッシュ・フロー、その源となる収益性、債務の残高と支払金利の水準、資産の価値、不測の損失を吸収するための自己資本が挙げられます。また短期の支払能力を検討する上では、流動性に伴う各種の財務変数、特に流動資産の水準が重要となります。

定性分析（事業分析）の仕組みを理解する

会社に対する定性分析としては、経営者の資質・能力、経営戦略、立地環境、経営管理体制等の要因が総合的に評価されます。このなかでも、対象となる会社の経営陣がどのような経営理念のもとに運営し、地域のなかでどのような役割を果たそうとしているのかや、経営陣のマネージメント能力が極めて重要な評価項目となります。またこのようなことからも、銀行取引を財務担当者任せとせずに、経営者自らが率先して積極的な対応をしていくことが強く求められます。格付分析は定量分析と定性分析からなりますが、実際にはこれらを明確に区別して分析を行うことは極めて困難です。これは会社の財務データには必然的に事業環境が反映されていることからも明らかですが、最終的な格付を大きく左右するのは経営者自らの対応方針であることを肝に銘じる必要があります。

格付向上のポイントを理解する

銀行の格付スコアリング・システム上影響力が大きい項目としては、自己資本の水準、借入金の水準、収益性、流動性等が指摘されます。このようななかで、実体的にも理論的にも最も重要な指標を二つだけ指摘すると、自己資本の水準とキャッシュ・フロー創出力（そして両者を加味した各種の財務指標）になります。自己資本は、債務返済のための源資並びに各種リスクのバッファーとして極めて重要なものです。キャッシュ・フローは、債務返済のための一元的な源資として重視されており、特に営業からのキャッシュ・フロー（より厳密には特殊要因が除かれた金利前、減価償却前、税引前のもの）がより重要です。したがって、まずはいかに自己資本を充実させていくか（借入金を圧縮していくか）とキャッシュ・フロー重視の経営に転換していくかが格付向上のポイントです。また上記の定性項目に大きな強みを有する点があれば、これを積極的に銀行側にアピールしていくことも極めて有効です。

キャッシュフロー経営を目指す

銀行の格付は借入金返済能力の審査という点に本質があることから、借入金返済の源資となるキャッシュ・フロー創出力は極めて重要です。企業においては、これまでキャッシュ・フロー表の作成自体が求められてこなかったことから、そもそもキャッシュ・フロー経営の重要性への理解が不十分なのも事実です。利益はあくまでも計算上の儲けを示したものに過ぎないこと、企業の活動は実際にはキャッシュ・フローをベースに行われていること、利益よりもキャッシュ・フローの方が客観性が高いこと、会社全体の企業価値に直結する指標であること、病医院側では提出していなくても銀行側では入手資料から算出している重要指標であることなどから、一早くキャッシュ・フロー経営を経営戦略の中核に導入することが求められます。

情報開示を積極的に行う

銀行と会社間に存在している情報の非対称性を克服し、より有利な銀行借入を行っていくためには、相手のことを知ることに加えて自分のことをよく知ってもらうことが同時に必要です。銀行の貸付担当者からよく聞かれるコメントには、「この会社は内容がそもそもわからない上に他社に比べて情報開示が極端に少ない」というものがあります。少なからずの中小企業が社長の個人組織の延長線上で運営されているなか、そもそも情報開示という点においては外部はおろか社内関係者に対しても不十分というのが現状かと観察されます。もっとも、銀行側は情報が不足しわからない分だけ保守的な評価をせざるを得ず、その分だけ格付の水準が抑えられてしまっているという事実を認識する必要があります。

コーポレートガバナンスの確立を目指す

コーポレートガバナンスとは、健全な経営を行っていくための企業統治の仕組みです。中小企業ではこれまでコーポレートガバナンスの必要性が重視されてきませんでしたが、企業を巡るステークホールダーとの問題が複雑化してくるなかで、他社に先駆けたコーポレートガバナンスの確立がより有利な銀行借入を行っていくためにも強く求められています。上記の項目でいえば、社内の管理体制確立や積極的な情報開示等が、コーポレートガバナンス確立のための重要な施策の一部となります。即ち、より有利な銀行借入を行っていくためには、高度な経営・管理能力とそれを外部に明確に説明していく能力が不可欠なのです。

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定量分析＝定性分析＝現場のプロ勘

「きちんとした分析・評価を行えば、定量分析と定性分析と現場でのプロの勘は一致するはずである」

「一致しない場合は、どれかの分析が不十分であるか、どこかに無理があると思って、一致するまで分析・評価を徹底的に続けること」

徹底した分析・評価が合理性の高い戦略の策定・実行の鍵

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志高塾ビジネススクール開講

おかげさまで志高塾ビジネススクールは、平日コース、土曜コースともに満員御礼にて7月より開講いたしました。平日コースは7月11日、土曜コースは7月14日よりスタートいたしました。

土曜コースがスタートした7月14日の19時からは、平日コースと土曜コース合同の第1回目懇親会も開催いたしました。懇親会においては、それぞれが土曜コースの受講生でもあるジャスダック上場のジュエリー会社サダマツの貞松隆弥社長、ビジネス書の出版社すばる舎の徳留慶太郎社長からご講話をいただきました。

上場企業の経営者や著名な経営者から、20代前半の若き「志高」者まで、米国のビジネススクール以上に多才でDiversificationされた熱きメンバーでスクールが開講できたことを本当にありがたいと感謝しております。代表世話人であるVAV倶楽部の近藤昌平会長をはじめとして、スクールの開講や運営に貢献していただいた方々、受講生の方々には、この場をお借りして、心から御礼申し上げます。本当にありがとうございます。

（注）近藤昌平会長については、「尊敬する人物をもつこと」ご参照

http://www.merging-point.com/567.html

第1回目の7月は、クリティカルシンキングや戦略の基礎知識をカバーいたしました。これからの6ヶ月間で、経営戦略、マーケティング戦略、人事・組織戦略などを学んでいきます。

ともに学ぶ「人間学×ビジネス」スクール、志高塾ビジネススクール、引続きよろしくお願い申し上げます。

志高塾ビジネススクール塾長

株式会社マージングポイント代表取締役社長

田中道昭

［受講生の声］

＊感謝のフラッシュライトってとてもいい言葉だと思います。あらためて田中社長をはじめ両親や、友達、職場の人など沢山の方々との関わりを思い返して一人一人への感謝を忘れてはいけないと思います。とても温かい気持ちになりました。ありがとうございます。

＊昨晩は貴重なお話を聴かせて頂き、非常に感銘と衝撃を受けました。

お話を拝聴しまして、勿論気付きも多くあったのですが、

今自分に足りていないもの、そして早急に得なければいけないと

思っていたものが、間違いなかったと確信に至ったことが

私にとって今一番強く残っています。

今は、田中様やその周りの素敵な方々と末永くお付き合いできるようなそんな人間になれるように、私自身を更に飛躍させねばならないと強く感じています。

＊昨日のスクールでは全体を通して、 自分の使命、意義を持って、それにしたがって行動する、

そのことの大切さが伝わってきました。

同時に、このスクールそのものが、田中塾長ご自身の使命と意義である、

そういうことを感じさせていただきました。

私の中で、大きな気づきとなったのは、感謝のプロセスが、自分がコーチングを受けたときのプロセスと同じものだったことです。私自身のやってきたこと、できること、それを認めてもらえた時、

すごくうれしかったことを覚えています。

この感情をお客様にも持ってもらう、このことが大切なんだ、 ということが、腑に落ちました。

提供するコンテンツは、あくまで手段にしか過ぎないんですね。

＊昨日の志高塾、ありがとうございました。

一言で言って最高でした！

改めて志高塾の素晴らしさを知りました。

みなさまの熱い気持ちと、愛がそのまま出ている会だと思いました。

何よりも来ている人たちの仕事への水準の高さは学ぶところが多く刺激になりました！

この会に参加できて良かった

田中社長と会えて良かった

みなさまと会えて良かった

改めて思いました。

このような貴重な切っ掛けを作っていただき本当にありがとうございます☆

このご縁に感謝しています。

ありがとうございます☆

今後もよろしくお願いいたします。

＊昨日の志高塾土曜日コースの第一回目は、期待を上回る内容でとても大きな学びとなりました。

その後の懇親会の場も含め、このような当たり前ではない機会をご用意下さった田中社長には、感謝が尽きません。心より、ありがとうございます。

今回は、MECEや3Cといったフレームワークを実際に使うことで、議論がより戦略的・具体的になっていくのを体感できました。

また、それらを実践されている貞松社長のお話によって、よりリアルなイメージで腑に落とすことができました。今回学んだことを踏まえて、改めて自社の分析もしてみようと思います。

＊志高塾の懇親会では、ありがとうございました。

貞松社長の講演がきけるという

貴重な体験の場をありがとうございます。

まだ、内容の1回目が半分までしか終わっていないのに、

このような体験ができるとは思っていませんでした。

これから半年どれだけの学びや体験ができるのか、

大変楽しみです。

できるだけたくさん吸収し、活用できるようにがんばります。

今後ともよろくお願いいたします。

＊チームに分かれてグループワークをやりましたがどのようにして

企業がマーケットに対して売りの手法に関して意思決定していくのか

少し分かった気がしました。

あの考えを営業所単位まで落とし込んでチームを引っ張っていくには？？？

など考えながら講義を受けておりました。

次回も楽しみにしております。どうぞ宜しくお願い致します。

＊田中さんが受講生のレベルや空気感などに合わせて進行されているのが良く分かりました。

質問が上がればしっかりと聞き、空気感を感じてしめる所と緩める所を使い分けている印象です。受講生のレベルに合わせて、言葉も選んでいるようでした。

色々と学ばせて頂き、誠にありがとうございます。

理論だけではなく、実践のお話も交えて頂けているのが分かりやすい

です。また、8月以降も宜しくお願い致します。

＊土曜日は非常に充実した一日でした。

これまで私は1人で自分ができる範囲内で独立して飯を食べていけば良いと考えておりました。

ただ田中社長のスクールを受講し、そのような考えがちっぽけに感じるようになりました。

また一緒に受講している若くてギラギラしている人たち、素晴らしい考えや知恵をお持ちの経営者の方々と机を並べて同一空間にいて受ける刺激は、日常サラリーマンをしている中では絶対に受けることのない刺激です。

田中社長のスクール名『志高塾』の名のとおり、私の志はどんどん高くなっていき、将来は日本の為に身を捧げて行こうと思うようになりました。

私は立派な経歴はありませんが、日本の中小企業の為に、諸外国に負けない生産性の高い組織作りを行えるコンサルタントを目指していこうと決意しています。

また来月の授業を楽しみにしています。

＊昨日の講座を通じて、会うことが当たり前になっている方へも、感謝を伝えていきたいな、と改めて感じました。

自分が選び取って、相手と会うことができたのだとしても、相手も、自分と会うことを選択くださっている、時間をくださっている、そのことを改めて感じました。

例え、教えられる側だとしても、自分にとって充実した時間となることが、相手にとっても喜ばしいことではないのか、そう思いました。

＊田中社長がコンサルティングのお仕事でご多忙にもかかわらず、月に3回とはいえ、ご自分の使命感から志高塾を始めたのには尊敬いたします。私もコンサルティングだけでなく、こうしてスクールであらためて戦略について学ぶ機会がもてたのは貴重だと思っています。せっかく作っていただいた機会を経営にも役立てたいと思います。

＊昨晩はありがとうございました。

今回も大変すばらしい内容で、大変に勉強になりました。

最後のワークは、言われていたとおりに、本当に一生もののワークだと感じました。

私の場合は、質問の回答や階段をのぼるイメージに、人が登場しない状態でしたが、

最後の階段の「誰のために」という際に、両親が登場して、

階段を降りる度に友人や会社の仲間が登場したのが、大変印象的でした。

また、社員・商品・顧客やゲームのルール、移動障壁のお話は、自社を振り返るだけでなく、

現状の取引先、今後の新規顧客へ提案等のアクションを考える上でも重要なのだと思いました。

（定量分析）＝（定性分析）＝（勘）の大事さも、化粧品通販の実例とともに聞けたので、大変わかりやすかったです。次回もよろしくお願いします。本当にありがとうございました。

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