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メンタルマネジメント

経営者は重い責任や多忙な生活によりストレスを抱えてしまうことがあります。

 「メンタルマネジメント」により、より効果的にストレスを発散したり、悩みを効果的に解決する手法を身に付けていきます。

 NLPコーチングのプログラムのなかで導入するほか、個別でもメンタルマネジメントのプログラムを提供しています。

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商圏分析の手法と実際

商圏分析の意義

ショッピングセンター、アミューズメント施設、温浴施設、複合施設等の商業施設においては、オフィスビル等の一般的な不動産物件タイプと違って、建物への入居者やテナント付けを行っていくばかりでなく、入居した後でも施設への一般顧客への集客という行為が不可欠となるのが大きな特徴だ。このようなことから、これらの商業施設の新規開発やリニューアル戦略を構築する際には、商圏分析というプロセスが重要になる。

商圏分析は、より具体的には、来店者予測、売上予測、競合分析、出店戦略等の中核を占める作業だ。また既存施設のリニューアル戦略策定の上でも、既存店の再生や売上改善のためにも重要であり、この段階でのより妥当性の高い分析が、実際の運営後の成否を大きく左右すると言っても過言ではないだろう。

本稿では、商業施設における商圏分析の手法と実際を紹介していきたい。

商圏の特性と分類

 商圏とは、日常的に消費者が来店できる地理的範囲のことであり、そのなかに分布している消費者の数を商圏人口と言う。施設所在地の都道府県や市町村等の行政単位人口ではなく、自動車や徒歩での移動時間で地域を区分するのが正確な方法だ。

 商圏は、対象となる商業施設や個店の商品・サービスの特性によって分類される。商品・サービスの最も典型的な分類としては、最寄品・買回品があり、前者は一般の家庭で日常的に使っているもの(食料品、医薬品、金物等)、後者は品質・デザイン・価格などをよく比較して購入するようなものを指す。これに準じて、最寄商圏とは最寄品を買いに来る消費者が住んでいる範囲をいい、買回商圏とは買回品を買いに来る消費者が住んでいる範囲をいう。

このようなことから、商圏規模は施設や店舗の業態や規模によっても大きく異なる。日常的に利用するスーパーマーケットの場合、一般的には、駐車場付きで自動車で5-10分程度、なければ自転車で5-10分程度となる。コンビニエンスストアの場合には、その特性からさらに商圏は狭くなり、通常は徒歩で5-10分程度となる。一方で、都心のターミナル駅付近に立地する百貨店の場合には、電車や自動車で30分-1時間程度と商圏は広くなる。

 1次商圏、2次商圏、3次商圏との分類も一般的だ。もっとも、この階層区分については、対象となる商業施設や店舗によって範囲が大きく異なるから注意が必要だ。例えば、最も重要な対象マーケットとなる1次商圏は、通常商圏内消費需要の30%以上を吸引している地域を指すが、先の通り、店舗タイプがコンビニエンスストアなのかデパートなのかなどによって範囲は大きく異なるわけだ。

商圏分析の手法とポイント

商圏分析手法のモデルとしては、古典的なものとして、ライリーの法則やハフモデルなどがある。これらの商圏分析モデルは、「ある消費者がある商業施設を選択する確率は、売場面積に比例する一方、二者間の距離に反比例する」との考え方を前提にしているのが特徴だ。実務的には、これらの商圏分析モデルを活用しながらも、それぞれの商業施設の特性や規模等に応じて、様々な定性分析や定量分析を実施していくことになる。

商圏分析、来店者予測、売上予測等において大きな影響をもつものとしては、以下の要因が指摘される。

①店舗面積

②建物構造

③視認性

④動線

⑤駐車場台数

⑥施設へのアクセスやアプローチの難易度

⑦店舗前交通量(ポイント規模)

⑧競合状況

⑨対象マーケットの規模

⑩対象マーケットの特性

商圏分析の実際

商圏分析の手法やデータベース等は非公開であることが多いが、ここでは参考として、温浴施設における商圏分析の実際の一部を紹介したい。

(1)商圏人口の算定

対象となる温浴施設の商圏人口を算定する。その方法としては、簡易的に地図を使ったり、自動車で実測するなどがある。もっとも、「施設から半径2キロ」のように地図を使う方法はあくまで簡易的なものであり、実際の商圏は地形・構造物等の存在・交通状況等によりかなりいびつな形となることに注意が必要だろう。

(2)対象施設の評価

上記の商圏分析の手法とポイントで指摘したような点も含めて、対象となる温浴施設の評価を行う。温浴施設の場合には、店舗面積、駐車場台数、視認性、施設へのアクセスやアプローチの容易さ、競合状況が特に重要だ。

(3)来店者予測

多店舗展開している温浴施設事業者や実績を有するコンサルティング会社などでは、過去の実績に基づくデータベースを保有している。特に、会員組織をもつ事業者では、実際の会員のデータから来店者予測を行っており、相対的に高い予測精度となっている。典型的な来店者予測の算式は以下の通りである。

来店者予測=商圏人口×顧客化率×来店頻度

  商圏人口:  上記(1)で算定

  顧客化率:  対象となる施設に経常的に顧客となる割合。上記(2)等で算定

  来店頻度:  対象となる施設に1ヶ月当り来店する頻度。上記(2)等で算定

ちなみに、温浴施設の場合においては、1次商圏とは自動車で5分以内を指すことが一般的であり、Aクラスの施設の場合には、顧客化率30%、来店頻度1.2回が標準値となる。温浴施設の成否は、5分以内商圏の人口、対象施設の水準、競合状況が大きな鍵となっている。

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どん底気分からV字回復達成

落ち込み度段階別メンタルマネジメント

(1)最悪の心理状況でまったく前向きなことが考えられない状況のとき

→「自分はそのままでいい」と思えるようにすること

(2)「落ち込み曲線の角度」が緩やかになり、もう底を打たせたいという心理状況のとき

→「今あるもの」に感謝できるようにすること

(3)どん底から抜け出し少し前向きな気持ちを取り戻したとき

→「リカバリーショットを丁寧に打つこと」

(4)通常の心理状況にあり、好循環を維持したいとき

→「好循環を維持する」

プログラム詳細は別途お問合せください。

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「リーダー格以外の店員を動かす方法」→(フォローワーシップ)

お店の利益改善には、早めにリーダー候補となる職人を見抜き、リーダーに育てていくことが大切です。

もっとも、その他の職人や店員もリーダーの指示にしたがって実際に動かないと効果はありません。

リーダー格以外の店員を動かすのも、利益改善には不可欠です。

ここでのポイントは「自らが動くか」と「他の人達やお店全体のことが考えられるか」の2点。

「自ら動く」ためには、作業を徹底的にマニュアル化し、チェックリストを作成、より具体的にやるべきことを示してあげること。

今の若い人達は何もないとどうしたらいいかわからない。でも何が大切か示してあげれば意外と自分から動くもの。

「他の人達やお店全体のことが考えられるか」は、どれだけそのお店のトップが魚への思いいれの強さをもっているかで大体決まる。

トップが魚を愛し、お客様に喜ばれるお店作りを心掛けていると、自然とその他の店員も自分の仕事にプライドと誇りをもつようになる。

そういうお店では、自分のことしか考えられない店員はとっても少ないものです。

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「魚の調理技術が利益率の明暗を分ける」→(販売戦略)

魚の販売方法には、ユニット販売と定額販売があります。

 

ユニット販売とは、例えば「100グラム当り」など重さの単位を統一して魚を販売すること。

この方法では、100グラム当り、288円、298円、308円など魚の種類・部位・質などによって価格が異なることになります。

一方で、100グラムなど重さの単位を統一して魚をさばくことは比較的未熟な職人でもできる作業です。

 

これに対して定額販売とは、例えば「338円」など値段を固定してより多くの魚を販売すること。

お客様は定額のパックのなかから好きなものを選んで買っていきますから、できるだけ均一に魚をさばく技術が不可欠です。

 

ユニット販売では、お客様は違う値段のパックのなかから商品を選ぶことになるため、その選択にはより多くの時間が必要となります。

したがって、顧客の回転率は低い売り方です。

 

定額販売では、お客様は均一なパックで同じ値段の商品を選ぶことになるため、そのまま買い物かごに入れるだけで済みます。

したがって、顧客の回転率は高い売り方です。

 

きちんと魚を均一に切り分ける高い技術をもつ職人がどれだけいるかで、顧客の回転率やお店の利益率が異なってくるのです。

 

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