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商業施設のプロデュース手法

商業施設プロデュースの全体構造

本稿では、商業施設のプロデュース手法の全体構造を紹介していきたい。

図表1は、商業施設プロデュースの全体構造だ。通常のプロジェクトにおいては、「分析・洞察」、「構想・戦略策定」、「企画・詳細設計」の3つのフェーズに分けてプロデュース業務を行っている。商業施設のプロデュースは、プロデューサー、クリエイター、デザイナー等のインスピレーションやアイデアで生み出されているものと誤解されることも多い。もっとも、実際には、商圏分析に代表される顧客・マーケット分析、競合他社・競合プロジェクト分析、各種のリスク分析や、実績に基づいた洞察を踏まえて、構想や企画がなされていることを指摘しておきたい。

Highest & Best Useの視点

 商業施設のプロデュースにおいても、オーナー企業、テナント企業、消費者等の目的や様々な制約要因を徹底的に洗い出し、業務プロセスや実際のプロデュース作業のなかに盛り込んでいくことが重要だ。規制上が現実上の制約要因チェックも見逃さない点だ。

商業施設プロデュースの本質は、企業価値最大化や不動産価値最大化にあり、経営資源を有効に投資し、投資のために最適なテナントミックスやタイプを考えることが大きな役割の一つだ。不動産事業でもある商業施設をプロデュースしていく上でも重要となる視点として、Highest & Best Useというコンセプトを紹介しておきたい。これは、図表2の通り、Highest Use(価格が最高になる活用)とBest Use(最有効活用)の両者をミックスさせ、価格が最高になるのとともに当該サイトにおいても最適な活用方法となる不動産事業をプロデュースすることである。即ち、商業施設も不動産事業である以上、まずは対象となる土地において何がHighest & Best Useとなるのかを検証することが先決であり、商業施設に適さない場所で事業を遂行することのないようにすることが重要だ。

プロデュースと一体のリーシング戦略

商業施設や複合施設プロジェクトを成功に導くためには、企画の段階からプロジェクト・コンセプトを明確化し、魅力的なテナント企業を誘致、施設全体の魅力度・集客力・ブランド力を高めていく努力が不可欠だ。即ち、「ハードだけの設計や企画を行い、後からローシング、しかも企画者は企画のみで実際のリーシングは別の下請け業者後で担当」という従来型の不動産開発のビジネスモデルでは、当初予定した経済性を確保できるかは不透明だ。「ハード施設戦略」×「商業部門戦略」×「住宅部門戦略」等の複合的な視点、出口戦略としての入り口戦略、プロジェクト・コンセプト策定と同時に実施するキーテナント確保が、商業施設や複合施設プロジェクトの重要ポイントだ。

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当社主催経営セミナー

 

 

 

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「ミッションの経営学」出版記念セミナーの御報告

 

 

 出版記念セミナーの御報告 

 

 113日(土)13時半より、「ミッションの経営学」出版記念セミナーを開催させていただきました。

 

文化の日の祭日にもかかわらず、お忙しいなかを沢山の方々にご参加いただき、本当にありがたいものと感謝しています。

 

同セミナーにおいては、本書の出版社であるすばる舎の代表取締役社長徳留慶太郎様から初めに御挨拶をいただきました。

 

私のセミナーに引続いては、

 

ザ・ミッション」や「ハーバードの人生を変える授業」等の翻訳家でエグゼクティブコーチの成瀬まゆみ様

 

すばる舎の名物編集長で本書の担当編集者でもある田中智子様

 

私の友人で組織・人事コンサルタント、ベリタスコンサルティング代表取締役社長である坂尾晃司様

 

このセミナーを主催していただいたライフポイント代表取締役社長である遠藤崇央様

 

そして、

 

特別ゲストとして、本書のミッション策定事例にも登場するジャスダック上場企業、サダマツの代表取締役社長である貞松隆弥様

にもご参加いただき、パネルディスカッションを行いました。

 

最後には、日本航空の子会社であったJALアカデミー代表取締役社長の時代から大切なクライアントとしてお付き合いいただいているのとともに、私の尊敬するメンターでもあるサダマツの取締役管理本部長である磯野紘一様からご挨拶をいただきました。

 

ご参加いただいた方々には重ねて御礼申し上げます。

 

お礼と感謝の気持ちを込めて、セミナーの最後にお話した内容をここで紹介させていただきます。

 

本当にありがとうございました。

 

 

 

 

人が真に自己変容を果たすことができるのは、

 

 

自分はそのままでいいんだと気がつくことができ、

 

 

自分がすでにいかに恵まれた存在であるかに気がつき、

 

 

この世の中に自ら決断して生まれてきたことに気がつき、

 

 

自分の存在意義に気がついたとき。

 

 

人に愛があるとき、

 

 

そこに生命があるのだ。

 

田中道昭

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